Umowa najmu okazjonalnego - czy naprawdę zabezpiecza wynajmującego?

W czasach, w których kryzys na rynku nieruchomości stał się faktem, a sprzedaż nowych mieszkań drastycznie spadła, coraz częściej decydujemy się na korzystanie z instytucji najmu lokalu mieszkalnego. O ile z perspektywy najemcy sam najem nie wiążę się z nazbyt wieloma problemami, tak w przypadku wynajmującego sytuacja ta ma się zgoła inaczej.

Nieterminowe regulowanie opłat, dewastacje mieszkań, trudności z weryfikacją osoby najemcy, łamanie ustaleń umowy najmu – to tylko wierzchołek góry lodowej. Polski system prawny, niestety dla wynajmującego, w głównej mierze chroni najemcę. Skłaniam się ku stwierdzeniu, że najemca jest podmiotem uprzywilejowanym, podczas gdy wynajmujący ponosi pełne ryzyko finansowe i prawne, dysponujący znikomymi narzędziami do natychmiastowej ochrony własności.

W niniejszym wpisie chciałabym przybliżyć instytucję umowy najmu okazjonalnego, która może stanowić skuteczne zabezpieczenie przed problematycznym najemcą.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – co warto wiedzieć?

Jako radca prawny w Szczecinie przestrzegam przed zawieraniem umowy najmu lokalu na ogólnodostępnych w Internecie wzorach. Oczywiście, w sytuacji, w której najemca jest osobą rzetelną i uczciwą, taka umowa może być wystarczająca. Niestety, w większości wypadków nie sposób zweryfikować z kim w istocie mamy do czynienia.

Faktem jest jednak to, że umowa powinna być każdorazowo dopasowana do konkretnego stanu faktycznego. By zabezpieczyć Twój interes jako wynajmującego powinieneś pamiętać nie tylko o zapisach chroniących przed brakiem płatności czy zniszczeniami, ale przede wszystkim o właściwym doborze instrumentów prawnych, takich jak chociażby instytucja najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny – czym jest i czy naprawdę chroni wynajmującego?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu, który właścicielowi nieruchomości ma zagwarantować ochronę jego praw. Zabezpiecza on prawa wynajmującego, a w szczególności prawo do sprawnej eksmisji lokatora. Można rzec, że najem okazjonalny ogranicza prawa lokatora wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów, rozszerzając przy tym prawa wynajmującego.

Umowa najmu okazjonalnego – elementy konieczne i procedury

1. Strony, forma oraz czas trwania umowy

Przede wszystkim, warto podkreślić, że wynajmującym może być zarówno osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, jak i osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą oraz osoba prawna. Natomiast najemcą może być jedynie osoba fizyczna. Umowa najmu okazjonalnego jest umową, która służyć ma przede wszystkim zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, zatem przedmiotem umowy najmu okazjonalnego może być wyłącznie lokal mieszkalny.

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie na czas określony, maksymalnie do 10 lat. Co istotne, umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie powinna zostać określona wysokość czynszu, termin i forma płatności.

Dodatkową formą zabezpieczenia dla wynajmującego może być kaucja zabezpieczająca. Umowa powinna określać jej wysokość, wskazanie co w istocie zabezpiecza, jakie są warunki jej wpłaty oraz zwrot. Pamiętaj jednak, że kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.

2. Umowa najmu okazjonalnego – jakie dokumenty są potrzebne?

To, co w istocie odróżnia najem okazjonalny od zwykłego to przede wszystkim obowiązek dostarczenia przez najemcę odpowiednich dokumentów.

Zatem, jakie dokumenty będą potrzebne do sporządzenia umowy najmu okazjonalnego?

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu;
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji (ważne: gdy najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu, obowiązany jest do wskazania innego lokalu – w terminie 21 dni od dnia powzięcia informacji o utracie prawa do zamieszkiwania w lokalu!);
3. Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. (Ważne: wynajmujący ma prawo żądać, by oświadczenie to zawierało podpis notarialnie poświadczony).

Zapamiętaj: Bez tych dokumentów umowa najmu okazjonalnego jest zwykłą umową najmu!

Pamiętaj: By umowa najmu okazjonalnego była ważna, wynajmujący będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela nieruchomości. Zgłoszenie powinno być dokonane w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

W przypadku, w którym najemca zażąda od właściciela potwierdzenia złożenia zgłoszenia, wynajmujący musi żądanie to spełnić. Jeśli nie dokonasz zgłoszenia, zawarta umowa traktowana będzie jak zwykła umowa najmu, a co za tym idzie nie skorzystasz z ochrony zapewnionej przez przepisy dotyczące najmu okazjonalnego.

Podsumowanie: Czy najem okazjonalny to pełna gwarancja ochrony?

Nie ulega wątpliwości, że najem okazjonalny jest bardziej korzystny dla wynajmującego aniżeli zwykła umowa najmu. W teorii, procedura eksmisji niechcianego lokatora powinna być zdecydowanie ułatwiona niż w przypadku klasycznego najmu, właściciel bowiem dysponuje oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i oświadczeniem ze wskazaniem lokalu, w którym najemca może zamieszkać w przypadku eksmisji.

Sytuacja komplikuje się wówczas, gdy najemca wykazał się złą wolą i przekazał właścicielowi fikcyjne oświadczenia o możliwości zamieszkania w innym lokalu bądź utracił prawo do zamieszkiwania w ówcześnie wskazanym lokalu, nie informując o tym wynajmującego. W takim wypadku, proces eksmisyjny może wydłużyć się o kilka lat, a nieruchomość pozostaje zajmowana przez konfliktowego najemcę.

Najem okazjonalny nie jest zatem gwarancją skutecznej i szybkiej eksmisji niechcianego lokatora, może jednak ją znacznie ułatwić i przy spełnieniu wszystkich przesłanek o których mowa powyżej – znacznie przyspieszyć proces eksmisji.